任意売却に関する用語集

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明渡猶予制度（あけわたしゆうよせいど）

 

不動産が競売となり、競落され所有権の移転が行われた場合、不動産を取得した新しい所有者は、裁判所に引渡命令という申立てができます。この引渡命令が出ると、競売不動産に居住する人は直ちに退去しなければならない、というものです。明渡猶予制度とは、引渡命令が出された場合でも、競落後6ヶ月間に限り、競売不動産に入居している賃貸人（賃貸借契約を締結し家賃の支払いをしている入居者）は、退去しなくても良いとする制度です。しかし、6か月後には原則退去する必要があります。

 

 

 

一般媒介（いっぱんばいかい）

 

不動産を取引する際に結ぶ媒介（仲介）契約の一つ。
一般媒介契約は複数の不動産会社と自由に、不動産の売却・購入に関する媒介契約を結ぶことができます。専任媒介や専属専任媒介と違い、指定流通機構（不動産会社間で情報交換をする専門サイト）への登録や、依頼者への報告義務はありません。時間がかかってもなるべく高く売却したい、手間がかかっても良いという場合に適した契約です。任意売却の場合、債権者との調整を一本化する必要があるため、不動産会社1社のみが取引を担当する専属専任媒介契約を結ぶ必要があります。

 

 

 

一括返済（いっかつへんさい）

 

一括返済とは、債権者（お金を貸した金融機関等）に債務（借金）を一括で返済することです。担保設定されている不動産を売却する場合に行われるのが一般的です。しかし、住宅ローンの滞納が続き、期限の利益喪失（最終返済日まで分割で支払うことができる権利を失うこと）が発生した場合にも、債権者から一括返済を要求されます。期限の利益喪失後に一括返済ができない場合は、債権者は競売や任意売却を通して、債権（貸したお金）回収を行うことになります。

 

 

 

委任状（いにんじょう）

 

委任状とは、他の人に契約等を行うことを依頼する書類のことです。委任状には、委任者（依頼人）の氏名、住所、押印の他に、受任者（依頼を受ける人）の氏名、住所、委任する行為の内容、日付等が必要です。任意売却のような高額な取引を委任状で行う場合、実印の押印と印鑑証明書の添付が必要となります。また、委任状を利用した不動産取引の場合でも、所有権移転登記を担当する司法書士による、委任者の本人確認が行われます。

 

 

 

エビデンス

 

直訳すると証拠・根拠・形跡、任意売却におけるエビデンスとは、控除費用の証拠となる見積書や領収証を指します。
例えば、売買契約書、仲介手数料の見積書及び領収書、抵当権等抹消登記費用の見積書及び領収書、差押え取下げに要した税金納付書、重要事項調査報告書（マンションの管理費滞納の場合）等が代表的なエビデンスです。

 

 

 

延滞（えんたい）

 

延滞とは支払いが滞ることをいいます。住宅ローンの延滞が続くと「督促状」「催告書」「期限の利益喪失」「代位弁済通知書」「競売開始決定通知」といった書類が送付され、最終的には競売により自宅を処分されてしまいます。また、税金を延滞し続けると自宅などの資産が差押えされ、最終的には公売にかけられてしまいます。

 

 

 

オーバーローン

 

オーバーローンとは、借入額が担保価値を上回る債務超過状態のローンのことを一般的に指します。住宅ローンの場合、住宅ローンの残高が自宅の市場価値を上回ってしまっている状態（自宅を売却しても借金が残ってしまう場合）。事業ローンの場合、借入金が多く、会社を清算しても借入が残ってしまう状態のことです。 また、不動産等を購入するために新規に借入をする際、その不動産価格以上のローンを組む場合も、オーバーローンと言います。 オーバーローンの場合、債権者（お金を貸している金融機関等）の同意なしに不動産等の売却や会社清算はできません。その場合、債権者との同意を基に任意売却を行う必要があります。

 

 

 

親子間売買

 

親子間売買とは、その名の通り、親子間で不動産（主に自宅）を売買することです。 住宅ローンを利用した親子間売買はお金の動きが不透明なため取扱いをしていない金融機関が多く、ノンバンクからの借入等が必要となるケースが多くみられます。

 

 

 

 

 

買受可能価額（かいうけかのうかがく）

 

買受可能価額とは競売の入札に関する用語です。不動産が競売になると、事前に不動産鑑定士が調査に来て、売却基準価額が設定されます。売却基準価格とは、競売で購入する場合に目安とする金額です。 これに対し、買受可能価額は、売却基準価額の8割の価格で、競売には買受可能価額以上の金額から入札することができます。要するに最低落札価格です。 「購入希望の物件を安くで買いたい」というのは誰もが思うところですが、必ずしも買受可能価額で購入できるわけではありません。流通性が高く、人気の物件では、売却基準価額以上の金額で落札されることもあります。

 

 

 

借入（かりいれ）

 

金銭や品物を借りること全般を指し、基本的には金融機関からお金を借りることを意味します。

一般的に使う「借金」という言葉と同じ意味です。

 

 

 

仮差押え

 

債権・お金を回収するにあたり、判決が出るまでの間、相手方の財産を仮に差押さえる裁判手続です。

債権・お金の回収には、時間がかかる場合があります。示談交渉や訴訟などの裁判をしている間に、相手方が重要な財産を使ってしまったり、贈与・売却したり、隠してしまったら、お金を回収することはとても難しくなります。
仮差押えをすれば、相手方は、仮差押えを受けた財産について、このような処分ができなくなります。

 

 

 

瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）

 

不動産を取引する場合、その不動産に隠れた瑕疵（一見分からない欠陥）が発見された場合に、売主がその瑕疵に対して責任を負うことを瑕疵担保責任といいます。
隠れた瑕疵を発見した場合、買主は売主に対して、その瑕疵（問題点）を修正するように請求ができる他、その瑕疵の程度によっては損害賠償を請求することも可能です。
任意売却の取引では「瑕疵担保免責（売主が瑕疵担保責任を負わない）」での取引するのが一般的です。また、競売も瑕疵担保免責での取引となります。

 

 

 

元金均等（がんきんきんとう）

 

借金の返済方法の一つで、月々の元金の返済額が一定になる。ビジネスローンやアパートローンでの利用が多いです。
当初は月々の返済額が多いが、返済が進むにつれて月々の返済額が少なくなるのが特徴です。
元金が均一に減っていくため、元利均等返済と比較して返済総額の合計は少なくなります。

 

 

 

元利均等（がんりきんとう）

 

借金の返済方法の一つで、月々の返済額が一定になる。資金計画が立てやすいため
住宅ローンに代表される個人での借入の多くは元利均等返済となっています。
当初は金利の返済割合が高く、元金が減りにくいため返済総額の合計は元金均等返済と比較して多くなります。

 

 

 

管財事件（かんざいじけん）

 

自己破産手続きの一つ。債務者に一定以上の財産がある場合は管財事件として手続きが行われます。
管財事件になると、破産管財人が選定され、破産管財人が財産を処分し債権者への返済を取りまとめます。
管財事件となると自己破産手続き完了まで長いと1年以上かかることや、裁判所への予納金が最低50万円かかるなどのデメリットがあります。
自宅を所有したまま自己破産すると管財案件となり、時間的・経済的負担が重いため、任意売却を行った上で自己破産（同時廃止）するのが一般的です。

 

 

 

期限の利益喪失（きげんのりえきそうしつ）

 

借入を行う際、その借入の返済は予め決められた期日に決められた金額を支払う、という約束をしています。（例：3,000万円を35年間で分割して毎月25日に80,000円に金利負担を加えた金額を支払う） あらかじめ約束した期限ごとに約束の金額を債権者（お金を借りた金融機関等）に支払えば、残りの借入金はまだ返さなくてもよい、という債務者の利益、これを「期限の利益」と言います。しかし、ローンの滞納が続くと「決められた期日に決められた金額を支払う」という契約を違反することになり、住宅ローン等を借りている債務者はこの「期限の利益」を失うこととなります。これを「期限の利益喪失」といいます。 「期限の利益」が無くなってしまうと、残っている債務（借金）の一括返済を要求されます。 一括返済ができない場合、債権者（金融機関等）は競売申立てを行うことになります。

 

 

 

強制競売

 

不動産を強制的に競売にかける強制執行の一種で債務者（多くは税金滞納者）の財産（不動産や自動車、船舶）を国が裁判所を通じて強制的に売却し、その売却代金を債権者（国、都道府県や市町村など）に対して支払うことです。
強制競売の事件番号は平成〇〇年（ヌ）第〇〇〇号という形になり、抵当権を実行して行われる不動産の競売（金融機関等が住宅ローン等の担保として抵当権を設定している不動産を競売する場合）は平成〇〇年（ケ）第〇〇〇号と表記されます。

 

 

 

共同担保（きょうどうたんぽ）

 

共同担保とは、債権（借金）の担保として、複数の土地建物に対して担保（抵当権）を設定することです。
土地とその土地に建っている建物に対して共同担保を設定するのが最も一般的。
一つの不動産では担保価値が足りず、借りたい金額が融資してもらえない場合、所有している他の不動産に共同担保を設定して、融資額を大きくしたり、借入をしやすくする場合もあります。

 

 

 

金銭消費貸借契約（きんせんしょうひたいしゃくけいやく）

 

金銭消費貸借契約書とは、住宅ローンに代表される金銭（お金）を借りる契約です。金消契約やローン契約とも呼ばれています。主に銀行や信金等の金融機関が貸主となっており、契約には融資期間や金利、滞納した場合の「期限の利益喪失」に関する項目等が明記されています。

 

 

 

競売

 

金融機関等からお金を借り、返済が滞った場合に、お金を貸している金融機関等が担保になっている不動産を売却し、その売却代金から貸したお金を回収することです。
競売を行うには抵当権（競売を起こす権利）が設定されている不動産に対して抵当権者（競売を行うことができる者）が裁判所に申し立てる必要があります。
競売の入札が行われるまでは、債務者（お金を借りている者）と抵当権者の合意があれば任意売却を行うことができます。

競売の事件番号は平成〇〇年（ケ）第〇〇〇号と表記されます。

 

 

 

競売開始通知（けいばいかいしつうち）

 

住宅ローン等の滞納が続くと、債権者（金融機関等）が少しでも多くの債権を回収するために裁判所に競売を申し立て、裁判所がそれを受理したことを知らせる書類です。
※「競売開始決定通知」「担保不動産競売開始決定」など様々な名称の書類がありますが同じ内容となります。

 

 

 

競売の期間入札通知（けいばいのきかんにゅうさつつうち）

 

裁判所から送られてくる通知で、対象不動産の、入札期間と開札日が記載されています。 この通知が届くと、間もなく競売がスタートするということを意味しています。 金融機関によって、入札開始の前日まで、開札日の前日まで、と任意売却の期間として認めてくれる期日は異なります。実際、債権者や各関係者との調整、販売活動、決済等の任意売却の手続きをすべて完了するにはそれなりの日数が必要になります。そのことを踏まえると、この「競売の期間入札通知」が任意売却を始めるタイムリミットと言えます。

 

 

 

競売市場修正（けいばいしじょうしゅうせい）

 

競売では、不動産鑑定士による価格査定が行われます。その価格に対して、競売物件特有のマイナス要因（引渡しに裁判所手続きを要する、売主が協力的でない等）を加味して価格の調整を行います。この価格調整を競売市場修正と言います。
任意売却の場合、内覧が可能で、引渡しに伴う登記は司法書士が行い、売主（ご相談者さま）の協力を得て行います。そのため、競売市場修正を行う必要がありません。任意売却での売却価格は競売よりも高くなる可能性があるのは、この競売市場修正の必要が無いことも大きな要因の一つです。

 

 

 

競落（けいらく）

 

競売において、競売物件（不動産など）を落札（競り落とすこと）し、代金納付を行い、その物件の所有権を取得することです。

 

 

 

現況有姿（げんきょうゆうし）

 

不動産取引において、契約した時の不動産（土地や建物）の状態のこと。任意売却では、現況有姿での引渡し（取引）が一般的です。

 

 

 

公正証書（こうせいしょうしょ）

 

公正証書とは、公証人（公証役場に勤める公務員）が民法等の法律に基づいて作成する公文書（行政機関や公務員が作成する正式な書類）です。そのため、文書に証明力を持たせたい時に使用します。
任意売却で関係してくるのは、金銭の貸借（お金の貸し借り）に関する契約についての公正証書が多くなります。個人間の金銭の貸借でも、その契約内容を公正証書にすることができます。金銭の貸借契約を公正証書で作成し、その返済を滞納した（約束した期日に約束した金額の返済ができない）場合、裁判を起して裁判所の判決等を得ずとも、すぐに執行手続きに入ることができるのです。 

 

 

 

個人民事再生（こじんみんじさいせい）

 

個人民事再生とは、債務整理の一種で個人の債務者を再生（決められた額の借金をきちんと期間内に返済できる状態）させるための手続きで、以下の2つの適用条件があります。
1. 住宅ローン以外の債務が5,000万円以下
2. 具体的な返済計画がある（安定的な収入が見込めるが現状のままだと借金が返済できない。だからこれぐらい、借金を減額して欲しいという具体的な訴え）
個人民事再生には、住宅ローン特則（住宅資金貸付債権に関する特則）という制度があります。この制度を利用すると住宅ローンの返済を一時的に止めることができます（残債がカットされるわけではありません）この住宅ローン特則は現在居住している自宅にのみ利用でき、また、住宅ローン以外の抵当権が設定されていないことが利用条件となります。

 

 

 

 

 

債権（さいけん）

 

金融機関等が個人または法人にお金を貸した場合に、給付（返済）を要求することができるという権利を「債権」といいます。また、債権を確実にするために、金融機関等は担保となる不動産等に抵当権の設定を行います。

 

 

 

債権者（さいけんしゃ）

 

貸したお金を返してもらう権利（債権）を持っている者です。
住宅ローンや事業ローンは金融機関等が債権者となっており、債務者（お金を借りている者）の所有している資産（不動産等）に抵当権を設定していることが多い（有担保ローンという）です。

 

 

 

最高価買受申出人(さいこうかかいうけもうしでにん)

 

期間入札が終わり、開札期日に、入札した人のうち最も高い価格をつけた買受希望者であると執行官より定められた人です。

 

 

 

催告書（さいこくしょ）

 

催告書とは、住宅ローン等の支払いが滞った場合に、債権者（金融機関等）から債務者（お金を借りている人）に対して「〇月〇日までに入金してください」という支払期日と滞納金額が明示されている請求書です。金融機関によっては、同じ内容の催告書が再度送られてきたり、改めて「最終督促状」が送られてきたりする場合もあります。

 

 

 

債務（さいむ）

 

借金、ローン、借入と同じ意味です。自宅を担保にする住宅ローン、不動産を担保にするビジネスローン、オートローン、カードローンなどが代表的です。（反義語）債権。

 

 

 

債務者（さいむしゃ）

 

特定の債権者（さいけんしゃ）に対してお金を借りている、あるいは一定の給付義務を持つ人のことで、住宅ローンや自動車ローンなどの未払い、借金の滞納など、支払い義務を怠っている人の総称です。

 

 

 

債務整理（さいむせいり）

 

借金問題などを債権者と交渉し、将来利息のカット、払いすぎた利息の返還、借金減額などを行うための手段の事で、過払い金請求・任意整理・個人再生・自己破産の４種類の総称の事を言います。

 

 

 

債務超過（さいむちょうか）

 

住宅ローンの場合、債務超過とは、自宅を売却しても債務（借金）が残ってしまう状態のことを指します。中小企業の場合は、貸借対照表上で、債務（借金）が財産（現金や所有している不動産等の合計）を上回っている状態のことです。所有している不動産等の価格下落により、貸借対照表上では債務超過していないが、不動産を時価に修正すると債務超過になっている場合もあります。債務超過している場合は、所有不動産に時価以上の抵当権が設定されていることが多く、売却する際は任意売却となるケースが多いです。

 

 

 

差押え（さしおさえ）

 

競売（または公売）の前提として、あらかじめ債務者の財産の売却等を禁止するような裁判所の命令のことです。
仮差押が、債務者の財産を一時的に凍結する命令であるのに対して、差押は競売（または公売）の手続きが開始すると同時に行なわれるものであります。

差押の原因は、次の3つのどれかであります。

1．抵当権等を実行するための任意競売が開始されたこと
2．裁判所の判決等にもとづく強制競売が開始されたこと
3．税金の滞納にもとづく公売が行なわれること

 

 

 

サービサー

 

本来の債権者である金融機関などからの委託・譲渡を受けて、代わりに債務者に対して債権回収を行う業務を法務大臣に許可を得た民間の企業です。債権回収会社とも言います。

 

 

 

残債（ざんさい）

 

返済が済んでいないローンの残りなど、債務（借金）の残高のことです。残債務ともいいます。

 

 

 

3点セット

 

競売になると公表される競売物件に関する資料のこと。3点セットと呼ばれるのは、以下の3つの資料を1つのファイルにまとめているためです。3点セットは、その競売物件を管轄する地方裁判所で閲覧することができます。

不動産の概要と占有者（住んでいる人）の有無、現況調査報告書等、周辺状況や評価額、図面等が添付された評価書、買受人（購入者）が引き継ぐ権利義務、所有者を含む関係人の氏名・住所等の個人情報は伏せられた形で、期間入札中インターネット上に公開されます。

しかし、競売物件の住所は公開されるため、自宅が競売になっている場合は自宅住所がインターネット上で公開されることになってしまいます。

 

 

 

自己破産（じこはさん）

 

裁判所に「破産申立書」を提出して「免責許可」というものをもららうことで、養育費や税金などの非免責債権を除く、借金をゼロにするという手続きです。

自己破産ができるのは、「支払い不能」となった場合です。

「支払い不能」とは、現在持っている資産や、今後得られる収入などから総合的に判断して、債務のすべてを完済することが不可能であろうと考えられる状態のことです。

債務がそれほど多くない場合であっても、資産がなく、今後も収入が生活に最低限必要な額程度しか見込めない状態であれば、自己破産が認められる可能性があります。
裁判官が、債務者の負債の額や収入、資産の状況等から、総合的に判断します。

ただし、支払い不能の状態であったとしても、借り入れの原因のほとんどがギャンブルや浪費である場合など、「免責不許可事由」があると、免責が許可されないこともあります。

 

 

 

次順位買受申出人（じじゅんいかいうけもうしでにん）

 

開札期日において、最高価買受申出人が売却代金を支払わなかった場合に次順位買受申出資格者が買受人となることを執行官に申し出ることをいいます。

次順位買受申出人は自動的になれるわけではなく、以下の３点が必要となります。

(1)最高価買受申出人に次ぐ高額の申出であること。
(2)申出額が買受可能価額以上であること。
(3)申出額が最高価買受申出額から買受申出保証額を控除した金額以上であることが必要となります。

 

競売で落札をしたのは良いが、残額代金の納付ができないことがあります。その場合は、改めて期間を定めて、再度入札を行うことになります。

しかし、先の入札の際、二番目の買受け価額を設定した人が、この次順位の買受けの申出をすれば、改めて、入札を設定すること無く、一定の条件で、その人に売却の決定がなされます。すなわち、第２順位の入札者は、以下の条件（時期、金額）を満たすと、次順位買受けの申出をすることができます。

 

1) 開札期日の終了までに申出をすること。
2) 第2順位の金額が「買受可能価額」以上で、かつ、最高価の入札金額から「買受申出の保証金」を差し引いた額以上であること。

 

 

 

住宅ローン

 

個人が自宅を購入する際に利用できるローンです。通常のローンよりも金利が安く、返済期間が長いのが特徴。自宅の土地と建物には借入を行った（借金をした）金融機関等から、借入返済ができない場合のための担保として、自宅に対して抵当権（借金の変わりに自宅を売却して、その売却代金から返済を受ける権利）が設定（登記）されます。月々の返済額が一定となる「元利均等返済」と、元金返済を一定にする「元金均等返済」があります。

 

 

 

少額管財事件（しょうがくかんざいじけん）

 

自己破産手続きの一つ。破産管財人の調査した結果、換価財産が少ない場合に利用できる制度です。申立てから長くても3ヶ月で完了でき、裁判所に支払う予納金も20万円と、管財事件に比べて債務者の時間的・経済的負担が少ないのが特徴です。少額管財事件を利用するには、弁護士が代理人として申請する必要があります（司法書士では利用できません）。

 

 

 

専属専任媒介（せんぞくせんにんばいかい）

 

不動産を取引する際に結ぶ媒介（仲介）契約の一つ。
専属専任媒介を締結すると、その不動産を売却（または購入）する際に、必ずその不動産会社を介して契約をしなければいけません。専属専任媒介の場合、5営業日以内に指定流通機構（不動産会社間で情報交換をする専門サイト）への登録や、1週間に1回以上の依頼者への報告等が義務付けられています。そのため、不動産取引を早急かつ円滑に進めたいという場合に最も適した媒介契約となっています。任意売却の場合、債権者との調整を一本化する必要があるため、専属専任媒介契約となるケースがほとんどです。

 

 

 

専任媒介（せんにんばいかい）

 

不動産を取引する際に結ぶ媒介（仲介）契約の一つ。
専任媒介契約を不動産会社と締結すると、不動産を取引する場合に、自分自身で発見した相手と契約する場合を除き、必ずその不動産会社を介して契約をしなければいけません。専任媒介の場合、7営業日以内に指定流通機構（不動産会社間で情報交換をする専門サイト）への登録や、2週間に1回以上の依頼者への報告等が義務付けられています。任意売却の場合、債権者との調整を一本化する必要があるため、専属専任媒介契約となるケースがほとんどです。

 

 

 

 

 

代位弁済（だいいべんさい）

 

代位弁済とは、住宅ローン等が滞納された場合、そのローンを債務者（お金を借りた人）に代わり、保証委託契約を結んだ保証会社が一括で返済することです。
保証会社が代位弁済を行うと、債務者には代位弁済を行う（または行う予定）の通知がされます。代位弁済後は、保証会社に対して、ローン残高（金利や延滞利息を含む）を一括で返済する必要がある。多くの場合は一括での全額返済は難しく、担保となっている不動産を任意売却して、その売却代金からローンの一部を返済します。また、不動産売却後の残債は分割返済となるケースがほとんどです。

 

 

 

滞納

 

住宅ローンや税金等を定められた期限を過ぎても納めなことです。

 

 

 

滞納処分

 

税金等を滞納した場合には、国や都道府県、市町村等の行政機関等が調査を行い財産の差押えを行います。また、勤務先等に連絡のうえ給与・賞与・年金、取引先に照会のうえ売掛金など、あらゆる債権について差押え、公売（行政が保有資産などを売却すること）を行い、その代金から滞納された税金や遅延損害金を徴収する行政処分のことです。

 

 

 

担保

 

担保とは債務者（借りた人）がお金を貸せない時に備えて受け取る保証となる財の一つです。

住宅ローンであればお金を借りて購入した住宅が担保となっています。通常、金融機関等はお金を貸す場合に担保となる資産（不動産など）に抵当権を設定します。

 

 

 

遅延損害金（ちえんそんがいきん）

 

定められた期日（例：毎月の返済日）までに支払わなかった場合、相手方に対し損害賠償として支払わなければならない金額のことです。

 

 

 

抵当権（ていとうけん）

 

抵当権とは、金融機関等がお金を貸した場合、その債務（借金）の返済ができなかった場合に、担保資産を売却して債務回収する権利のことです。その債権（借金を返済してもらう権利）を確実にするために、担保となる不動産（住宅ローンであれば、ローンを組んで購入した自宅）に対して抵当権の設定（抵当権を確実にするために登記すること）を行います。

 

 

 

登記簿謄本（とうきぼとうほん）

 

不動産の概要や所有権などが書かれた法務局が管理している書類です。略して「謄本」ともいいます。甲区（所有権に関する事項）と乙区（所有権以外の権利に関する事項）に分かれています。甲区に差押や仮差押等、乙区には抵当権等がそれぞれ記載されます。

 

 

 

同時廃止（どうじはいし）

 

特に財産がなく、破産手続費用を支払うことが出来ないと認められた場合の自己破産における手続きのことです。同時廃止の場合、自己破産費用は管財事件や少額管財事件と比較して安くなるのが特徴です。また、同時廃止では破産手続開始決定と同時に手続きが終了しますので、時間も最も短い期間で手続きが完了します。

 

 

 

督促状（とくそくじょう）

 

住宅ローン等の支払いが滞った場合に、債権者（金融機関等）から債務者（お金を借りている人）に対して「〇月〇日までに支払ってください」という支払期日と入金されていなかった金額が明示されている請求書です。
督促状は法律に基づいた書式で、納付期限後から２０日たっても入金が確認できない場合に送られます。督促状にはその時に納付されなかった金額が記載されており、滞納金額総額は通常、「催告書」で通知します。

 

 

 

特定調停（とくていちょうてい）

 

借金の返済が滞りつつある債務者の申立により、簡易裁判所が、その債務者（借主）と債権者（貸主）との話し合いを仲裁し、返済条件の軽減等の合意が成立するよう働きかけ、債務者が借金を整理して生活を立て直せるよう支援する制度です。

 

 

 

 

 

任意整理（にんいせいり）

 

債務整理の一種で、任意売却もこの任意整理の一つです。私的整理ともいいます。その名の通り任意（当事者間同志）での債務整理を行うのが特徴で、裁判所などの公的機関は関与しません。任意売却同様、債務者と債権者が直接交渉はせず、弁護士が代理人となるケースが一般的です。（任意売却の場合は間に不動産会社が入ります）

 

 

 

 

 

 

媒介契約（ばいかいけいやく）

 

不動産取引を不動産会社が仲介（＝媒介）する場合に結ぶ契約書のことです。
媒介契約書には専属専任媒介、専任媒介、一般媒介があり、任意売却では主に専属専任媒介が利用されています。

 

 

 

売却基準価額（ばいきゃくきじゅんかがく）

 

不動産鑑定士によって評価された金額を基準に競売不動産の価値を判断したものです。

通常の評価　×　競売特有の減価率（東京地裁では0.7）　×　市場修正（問題に応じた減価率）

※競売不動産は一般市場よりも売却が難しいという事を考慮し、評価から競売特有の減価率が掛けられています。

買受申出保証金は売却基準価格を基準に計算されます。

ほとんど売却基準価格の２割で計算されています。

 

 

 

配当（はいとう）

 

競売や任意売却において、その配分に応じて債権者にお金を支払うこと。競売の場合は裁判所が配当表を作成し、それを基に実施されます。配分は抵当権順位等によって優先順位が決まっているため、原則はそれに沿って配当表を作成します。

 

 

 

配当要求終期の公告（はいとうようきゅうしゅうきのこうこく）

 

配当要求終期の公告とは、競売の申し立てをすると、数日で裁判所は 差押登記 をします。 そして、その物件目録を公告し、競売申立債権者以外にも債権がある債権者に対し、執行裁判所に債権を有する旨を 申し出てくださいという制度です。 執行裁判所は、競売の申立が行われた際には、配当要求の終期を定め、公告をすることが義務付けられています。配当要求終期が公告された後、裁判所や各物件によって異なりますが、平均して3ヶ月～6ヶ月後に開札 となります。この配当要求終期の公告後、多くの不動産は競売になりますが、債務者と債権者の間で 任意売却 の交渉が成立し取り下げられる事も最近は多くなってきています。

 

 

 

配分表（はいぶんひょう）

 

債務者及び全債権者に売却代金の配分（取り分）を明示する書類で、本書を基にそれぞれ債権者は社内稟議に掛けます。配分案には、下記の内容を記載することが一般的です。
1：債務者名（所有者）

2：物件所在地

3：売買契約金額

4：各控除費用金額
5：各債権者の社名（氏名）

6：各債権者の債権額

7：各債権者への配分金額

 

 

 

破産管財人（はさんかんざいにん）

 

破産手続きにおいて破産財団に属する財産を管理・処分・換価してそのお金を破産債権者に配当したり、届出のあった債権について必要があれば異議を述べるなどの事務を行う者のことをいいます。

破産手続きが開始されると、破産者は自分の財産を管理処分する権限を失います。このとき、破産者が不動産や預貯金等の一定のめぼしい財産を所有している場合、それらの財産を精算・換金するとともに、債権者に対して公平な分配をする人が破産管財人です。

 

 

 

破産財団（はさんざいだん）

 

破産手続きにおいて債権者の配当にあてられる破産者の財産のことをまとめて呼んだ呼び方です。
破産財団に属する財産は、破産手続き開始後、裁判所が選任した破産管財人の管理下におかれ、処分されます。破産者は、破産財団に属する財産の管理処分権を失い、最終的にはこれを手放すことになります。
逆に、破産手続きがされても破産者が自由に使うことのできる財産のことを「自由財産」と呼びます。

 

 

 

引渡命令（ひきわたしめいれい）

 

競売で落札者（購入者）が代金納付（支払い）を行った後、その落札者からの申立てにより、競売になった不動産の入居者に対して、裁判所が退去するよう命令することです。競落後（競売成立後）の引渡命令は、可能な場合は比較的簡易な手続きで申立てることができます。

 

 

 

物上保証（ぶつじょうほしょう）

 

自分以外の他人のために、自分の財産上に抵当権や質権を設定することです。また、設定した人を物上保証人といいます。ただし、連帯保証（人）ではないので、保証する範囲は設定した自分の財産に限ります。そのため、その財産で弁済後に債務者に債務が残っていても物上保証人に弁済の義務はありません。

物上保証は住宅ローンでは少なく、事業者に多い保証形態です。事業者が事業資金に困窮し、自らの担保が不足している場合、親兄弟などに担保提供（物上保証）を受け資金調達するケースが多くあります。債務者が評価3,000万円の物上保証人の土地を担保に5,000万円借り入れた場合、債務者が返済不可能となった場合その土地を売却した3,000万円を弁済すれば、残債2,000万円について物上保証人に責任はありません。

 

 

 

返済条件（へんさいじょうけん）

 

借りたお金を返す際の条件で返済の期間、金利、返済方法（元金均等か元利均等）、ボーナス払いの有無などのことです。

 

 

 

偏頗弁済（へんぱべんさい）

 

特定の債権者のみに弁済すること。支払不能や破産手続き申し立ての後に行った場合に一定の要件を満たすと、管財人による否認対象となります。

 

 

 

保証会社（ほしょうがいしゃ）

 

保証会社とは、住宅ローン等を借りる際に、債務者（お金を借りる人）と保証委託契約を結ぶ会社。保証委託契約を結ぶと、住宅ローン等の滞納が起きた場合、債務者（お金を借りた人）に代わって、保証会社が債権者（お金を貸した金融機関等）に一括で借入を返済します（これを代位弁済という）。
代位弁済後は、保証会社に対して、ローン残高（金利や延滞利息を含む）を一括返済する必要があります。多くの場合は一括での全額返済は難しく、担保となっている不動産を任意売却して、その売却代金からローンの一部を返済します。また、不動産売却後の残債は分割返済となるケースがほとんどです。

 

 

 

 

 

民事訴訟（みんじそしょう）

 

財産（お金や換価できるもの）に関するな訴訟や損害賠償など、民事で争われる訴訟の総称。債権債務に関する訴訟（例えば競売や自己破産）も民事訴訟の一つです。

 

 

 

 

 

融資条件（ゆうしじょうけん）

 

金融機関等がお金を貸す（融資する）際の条件のことです。

 

 

 

 

 

リースバック

 

所有している不動産を第三者に売却して、その不動産を借りるという不動産取引です。その不動産（例えば自宅や本社、工場）を使用し続けられることが最大のメリットです。親、子供が購入することを親子間売買といい、自宅を親、子供が購入し、その自宅を借りるのが最も一般的なリースバックの方法です。

 

 

 

劣後ローン（れつごろーん）

 

劣後ローンとは、会社が破産または解散した場合に、お金を返してもらう順位が低い（劣後する）ローンのこと。一般の債権者（通常のローン）に対しての支払いが終了した後に、残りの財産で劣後ローンに対する支払いをします。株式に強い性質を持つため、一般的には自己資本の一部として見られます。

 

 

 

連帯保証（れんたいほしょう）

 

連帯保証とは、住宅ローンや事業ローンの借入をする際、債務者（お金を借りる人）の借入を返済する義務を、債務者と同様に負うという保証のことです。 住宅ローンの場合、債務者が夫で連帯保証人が妻となる形が多く、事業資金の場合、債務者は法人で連帯保証人が法人の代表取締役となるのが最も一般的です。連帯保証人は債権者（お金を貸した金融機関等）に、債務の返済を請求された場合、債務者に代わって借金の返済に応じなければいけません。