ガラッと変わる⁈　賃貸経営事情！

早速出てきました。

 

【極度額】という言葉。

今まではあまり耳慣れしない言葉です。

 

では【極度額】とは一体何でしょうか？

この言葉、とっても重要です。

 

そしてこの新民法においては、こちらを知らないととっても大変なことになりますので

ぜひ押さえておきましょう！

 

 

極度額とは・・・？？

連帯保証人が負う可能性のある最大の負担額のこと

 

今ままでの契約書には連帯保証人は支払い義務が生じる場合があるがその限度額というのが設定されていませんでした。

しかし、今回からは連帯保証人を付ける場合、契約書に連帯保証人が負う可能性のある最大負担額を必ず記載することが必要となりました！

 

例えば、

1か月の家賃が10万円、2年契約の部屋の場合の極度額は・・・

 

10万円×24か月＝240万円

この240万円が連帯保証人の最大負担額として契約書に記載されることになります。

 

もし、記載がない場合、

何らかの事情で家賃が滞納されている場合も貸主は連帯保証人に対して請求することができないのです。

 

では、極度額とは誰がどのように決めるものなのでしょうか。

 

具体的な金額設定については宅建業者のサポートの元、貸主と連帯保証人の当事者間で決めますが、上記のような常識の範囲内の金額設定が一般的です。

 

家賃10万円の物件に対し、極度額を1千万や1億円と設定した場合、

無効となることがありますので、ご注意ください。

 

また、この極度額の記載については連帯保証人の制度を利用する場合にのみに限られます。

家賃保証会社を利用する場合に関しては従来通りです。

 

今まで入居者の方に、

設備の不具合について相談されたことはありませんか？

 

その際の対応についてはどのようにされていたでしょうか。

 

すぐに？

それとも、少し経ってから？？

 

状況にもよるかと思いますが、

今後は迅速に対応をすることが非常に大切になってきます。

 

というのも、

今までの民法では

 

賃貸住宅に一部使用不能が発生した場合。。。

 

入居者からの減額請求に対して協議をする

【請求減額】

でしたが、

 

今回の改正により、

使用できなくなった割合に応じで減額される

【当然減額】

となったからです。

 

つまり、不具合に対し、処置を先延ばしにしてしまい、

入居者が不便な生活を強いられた場合、家賃を減額しなければならない。

ということです。

 

基本的な考え方はこんな感じです。

 

この要件に当てはまるかどうかというのがポイントです。

 

賃料減額に該当する場合の参考目安も併せてご確認ください。

 

 

例えば、地震で賃貸住宅に亀裂が入り入居者よりご連絡があったとします。

うっかり対応を忘れてしまっていた場合、不利益を被ることになりかねません。

 

この場合の対応も今後迅速にしていく必要がありますので、

ご確認ください！

 

3つ目の変更点のポイントはここです。

 

賃貸人が修繕が必要である。という認識があったのにも関わらず、

修繕を行わない場合、賃借人は自ら修繕を行うことができる

 

修繕にかかった費用はもちろんオーナーに請求がきます。

その金額が通常より高額になったとしても、【修繕する権利】が発生している以上、オーナーはお支払いをしなければいけません。

 

 

賃借物の修繕が必要な場合・・・

1. 入居者がオーナーに対し、修繕が必要であると伝えた。もしくはオーナーがその旨を知ったのにも関わらず、オーナーが必要な修繕をしないとき
2. 急迫の事情があるとき

入居者は上記いずれかの要件を満たせば自身で修繕をし、その費用をオーナーに対して請求することができます。

 

なので、

あらかじめ特約を結んでおくことが紛争を防ぐ第一手です。

 

宅建業者にもしっかりご相談をしましょう！

 

保証人の方から、

 

入居者について家賃の支払いがしっかり行われているかどうか。

 

との問い合わせがあることはありませんか？

 

このような場合、オーナーはすぐに保証人へ知らせなければいけない義務があります。

 

ただし、これを悪用するケースも考えられますので、

問い合わせに対しては今以上の注意を払って対応をする必要があります。

 

また、このような問い合わせにを拒絶する入居者の場合は、

家賃保証会社を利用することをお勧めします。

 

入居者の体調不良

↓

入院

(家賃滞納の発生)

↓

死亡

(１か月経過)

↓

発見

 

このようなケースが発生した場合

オーナーとしては

 

●家賃滞納額

●原状回復費用

●死後の明け渡しまでの家賃

 

を保証人に請求したい部分ではあるかと思います。

 

新民法では

 

入居者や連帯保証人が死亡したら・・・

２者いずれかが死亡した場合、保証債務の金額が確定します。

その後に生じた債務に関しては保証人、または保証人の相続に請求はできません。

 

この場合、

入院期間中に発生した家賃滞納

死亡する前に発生した毀損や損傷のみ請求をすることができます。

 

 

予想外の事態が生じた後にも個人保証人の責任が拡大することを防止する観点から

保証の元となる主債務(入居者の債務)の金額が、連帯保証人との関係で確定すること

 

●連帯保証人が破産手続き開始の決定を受けたとき

●主たる債務者(入居者)または連帯保証人が死亡した場合

など

 

これまでの例と同様、この場合も家賃保証会社を利用する場合は元本確定事由は適用されません。

上記の大きな５つのポイントを含め、

他にも民法改正により変更点があります。

 

今はその不明点がどのようにご自身の賃貸管理経営に影響があるのか

実感がなかなか湧きにくい部分もあるかと思いますが、

早目の対応をお勧めいたします。

 

ぜひ、この機会にご相談下さい。