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こんにちは、グリュックの山田です。

昨日のブログでは「AD（広告料）ってなに？」というところから、営業現場のリアルな声とともにお話しました。

今日はその続編として、「ADをつければ本当に決まるのか？」

さらに掘り下げて、実際にADが効く物件・効かない物件の違いについて、管理会社としての立場からお話しします。

まず前提：ADは“万能薬”ではありません

最初に大事なことをお伝えします。

ADはたしかに「紹介されやすくなる」効果はあります。

でも、それだけで入居が決まるわけではありません。

現場の営業マンからもこんな声がよく聞かれます。

「ADついてても、この物件は紹介できないな…」

その理由は、入居希望者のニーズと合っていないからです。

たとえば：

• 家賃が相場より明らかに高い

• 写真が少なく、図面も分かりづらい

• 管理状態が悪く、第一印象がマイナス

• 内装が古く、リフォームも中途半端

このような物件では、ADがあっても“紹介しづらい”のが現実です。

️ 立地・間取りによる“決まりやすさ”の傾向

管理会社として、日々いろんな物件を見ていると、

ADをかけるべきかどうかの判断にはある程度の傾向が見えてきます。

✅ ADなしでも決まりやすい物件の代表例

• 山手線沿線・内側の物件（間取り問わず）
  
  　→ 立地の強さと動きの多さで、紹介が入りやすい

• 山手線外でもファミリータイプ（2LDK以上）
  
  　→ 地域密着・学区重視の方に安定したニーズがある

これらの物件は、ADがなくても紹介・内見が入るため、無理に広告費をかける必要はないケースも多いです。

⚠️ 空室が長期化しやすい傾向の物件

一方、注意が必要なのは以下のような条件が重なる物件です。

• 山手線外側 × ワンルーム・1K

• 駅徒歩10分以上

• 築年数が古い

• 家賃が強気設定

• 写真や情報が不足している

こうした物件は、競合に埋もれやすく、営業マンが“紹介理由”を感じづらいため、

ADの有無で紹介数に大きな差が出ることもあります。

ADは“仕組みのひとつ”であり、“ごまかし”ではない

ADはあくまで「紹介されやすくする後押し」であって、

物件そのものの価値を引き上げるものではありません。

そのため、ADを検討する前に

• 家賃設定は適正か？

• 写真や募集資料は整っているか？

• 管理状態はどうか？

• 競合物件と比較して強みがあるか？

をしっかりチェックすることが大切です。

管理会社としてのご提案

私たちは、オーナー様にとって本当に意味のあるご提案をしたいと考えています。

「ADは必要かどうか？」ではなく、

「この物件を最短で・最良の条件で埋めるには何がベストか？」

この視点で、空室状況や相場、周辺競合の動きまで考慮したご提案をいたします。

ADをつける前にやるべきことがあれば、正直にお伝えします。

逆に「ここでAD1ヶ月をかければ動きますよ」という判断があれば、根拠を添えてお伝えします。

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